A promessa de compra e venda é uma espécie de contrato em que uma pessoa, física ou jurídica, denominada promitente comprador, se compromete a comprar um imóvel da outra, denominada promitente vendedor que promete vendê-lo. Esse contrato serve como um termo intermediário entre a concretização da compra e venda do imóvel e a emissão do boleto de financiamento.

Apesar de ser uma promessa, é importante que o promitente comprador realize todos os procedimentos necessários para a compra do imóvel, como a consulta ao Registro de Imóveis para averiguar se existem ônus sobre o bem, e também as certidões pessoais do promitente vendedor. Além disso, é de suma importância para a garantia do promitente comprador que a escritura seja levada a registro junto ao competente Registro de Imóveis (RGI).

A promessa de compra e venda além de ser celebrada por instrumento público, como acima explicado, também pode ser realizada por instrumento particular. Esta maneira traz menos segurança ao promitente comprador, uma vez que não torna o negócio público. Uma forma de torná-lo público, mas que não traz a segurança de uma promessa de instrumento público, seria levá-la a registro junto ao Cartório de Registro de Títulos e Documentos. 

Mesmo com todos os cuidados, uma promessa de compra e venda por instrumento particular sempre deixará margem para que uma pessoa de má fé possa levar prejuízo ao negócio. Portanto, se a opção escolhida for por realizar a Promessa de Compra e Venda por instrumento particular e não público, certifique-se de que o vendedor, realmente, é a pessoa indicada na matrícula do imóvel, minimizando, assim, problemas futuros.

Apesar de ser um contrato simples, é importante que o promitente comprador esteja ciente dos seus direitos e deveres, especialmente no que diz respeito à devolução do imóvel em caso de inadimplemento por parte do promitente vendedor.

Quando chegar o momento oportuno, as partes poderão celebrar a compra e venda do imóvel, conforme o caso, por meio de um instrumento público ou particular, neste último caso, em especial, se o imóvel tiver valor inferior a trinta salários mínimos. 

Principais tipos de imóveis que podem ser objeto da promessa de compra e venda:

▪ Imóvel na planta;

▪ Imóvel já construído;

▪ Terreno não loteado ou a desmembrar;

▪ Terreno loteado;

▪ Imóveis a ser inventariados.

A promessa de compra e venda de imóvel tem a finalidade primordial de formalizar a pretensão negocial das partes quanto a um evento futuro.

São muitas hipóteses e cenários que se usam nas promessas de compra e venda. Cada um desses contextos exige apurada compreensão do negócio definitivo a celebrar, bem como as circunstâncias e particularidades do caso.

Por que não celebram o contrato definitivo de compra e venda? Há várias razões:

▪ Complexidade da operação imobiliária;

▪ Falta de documentos necessários;

▪ Inexistência atual do imóvel;

▪ Ausência de autorização de terceiros;

▪ Garantia de oportunidade;

▪ Impossibilidade transitória de celebrar o contrato definitivo;

▪ Interesse de garantir desde já o negócio;

▪ Necessidade de prévia regularização do Imóvel;

▪ Realização de inventário e partilha antes da venda.

Requisitos essenciais da promessa de compra e venda

Ainda que a promessa de compra e venda de imóveis seja um contrato preliminar, deve trazer em seu corpo os requisitos essenciais ao seu cumprimento. São eles: 

▪ Comprovação da propriedade do imóvel pelo promitente vendedor;

▪ Capacidade das partes envolvidas no negócio, sendo a maioridade e sanidade mental;

▪ Descrição certa, ainda que esteja vinculado a um momento futuro, como um imóvel adquirido na planta;

▪ Contraprestação em dinheiro, fixada pelo promitente vendedor, para a aquisição do imóvel pelo promitente comprador.

É importante que este contrato seja elaborado com a devida atenção para que não haja problemas posteriores.

O consentimento deve ser manifestado de forma livre, esclarecida e consciente. É indispensável que as partes estejam de acordo sobre todos os detalhes do negócio, pois qualquer mudança posterior poderá implicar na nulidade do contrato.

A causa deve ser lícita, legal e possível. O motivo pelo qual as partes estão realizando a compra e venda deve ser honesto e justo. Além desses requisitos, é importante que o contrato de promessa de compra e venda seja registrado em cartório para ter validade.

Esperamos que esse conteúdo tenha sido útil. Para continuar aprendendo, não deixe de conferir outros artigos no nosso blog. E se tiver qualquer dúvida, não hesite em nos contatar! Estamos à disposição para ajudá-lo da melhor forma possível.